城市更新，不只是外在的推陈出新，更是内在的其命维新。

文 | 地产八卦女

仅仅用了30年的时间，中国就完成了欧美国家近百年的城镇化发展历程。

数据显示，2017年，中国城镇化率已达到58.5%，城市建设总体上告别了大规模扩张的造城运动，城市发展的重点正由“城市扩张”转向“城市更新”。

所谓的城镇化率，是指一个地区城镇常住人口占该地区常住总人口的比例——这是一个以人为尺度的数据。

城市更新同样如此。

对于当前处于老城区、城中村、废旧厂房聚集区的城镇居民来说，城市更新——而不是城市扩张——才是提升居住品质、改善生活质量的有效途径，或许也是唯一途径。

城市因人而兴，更新应该因人而制。以人为本是城市更新的本质要求，如何通过城市更新满足民生需求充分考验各方智慧。

在当下的中国，城市更新走过了政府主导或开发运营企业主导的单一改造模式，也走过了政府主导、开发运营企业参与型的二元改造模式，目前主流模式为政府主导，开发运营企业运作、公众参与的多元化改造。

在这一模式下，开发运营企业如何顺应公众期待、同时配合政府对城市的整体发展规划来对更新区域进行精准定位、促进产业升级、实现经济转型发展，关系到项目的成败，也关系到当地居民未来十几年甚至几十年的的生存和生活状态。

10月26日，中海地产发布了《城市更新白皮书》。该白皮书是中海对过去包括北京北辛安棚改项目和济南华山片区改造两大超大体量城市更新项目在内的经验总结。北辛安棚改是北京目前最大的棚改项目，投资近500亿元，建成后总建筑规模将达到320万平方米；济南华山项目是济南历史上体量最大的棚改项目，片区占地14.6平方公里，项目目前已有3万人居住，未来将达到数十万。

在这些城市更新实践中，中海地产于保障民生、满足人们美好生活向往方面积累了丰富的经验，并基于此提炼出了一套方法论，或许能够为中国的城市更新提供借鉴。

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改头换面，配套升级

在各类矛盾交汇的城市更新中，民生保障问题一直是一个很大的难点。

在住房全面短缺的时代，一套坚固可靠的房子已然可以满足人们的居住需求。随着时代的进步，人们对于美好生活的想象已经不仅仅局限于此，良好的生态环境、成熟的商业配套、完善的教育资源引入等都成为人们的诉求。

因此，城市更新的解决方案也从单一的居民安置走向了更全面的思路。

以中海的济南华山片区改造为例。

济南东北部的华山片区是齐鲁文化轴的北部端点，曾经拥有秀美的自然景色，“云雾润蒸华不注，波涛声震大明湖”，有“鹊华盛景”之美誉。

此地还以忠孝文化传统著称，有深厚的历史文化底蕴。“千古忠臣逄丑父”和“千古孝子闵子骞”两位中华民族早期的忠孝典范都与华山有着密切的关系。

但随着时代的变迁，华山片区和历史上的形象渐行渐远。在5年前，如果你到华山片区，将会发现一派破败的景象和艰苦的生活。

当时，华山片区生态破坏严重。华山湖水域面积不断缩小，华山附近的驴山、毗邻的卧牛山山体均因矿石无序开采变得千疮百孔。

与此同时，当地民生基础薄弱，居民建筑多数为尚未改造的旧区以及农村居民自建的住宅，片区缺少必要的市政配套设施和商业配套设施，环境卫生条件差，防汛安全隐患突出居住环境恶劣，生活条件仍然保留在上世纪七八十年代水平。

片区内路面状况也很差、路网密度低，工业运输通道与居民生活道路混杂。总体来看，相较于济南中心的繁荣，华山片区各项发展指标落后，成为泉城发展之殇。

赶上了济南北跨的发展战略，华山片区迎来更新改造的重大契机。随着中海地产介入城市更新，短短5年间，华山片区有了翻天覆地的变化。

首先是生态环境的恢复。在城市更新过程中，中海地产积极配合政府对华山湖和卧牛山的修复。当前，华山历史文化生态湿地公园已有大片园林和部分湖景开放。2018年9月底，华山湖3600亩湖面启动注水。而曾经满目疮痍的山体被满山遍野的苗木花卉所覆盖，昔日的矿山开采场变成了地质公园。

变化更大的是人民的生活。现在，华山片区的人们不仅有绿水青山，还有了高品质的建筑和生活配套设施。

一栋栋坚固结实的现代商品房拔地而起，成为了居民的新家，破旧的瓦房已经一去不复返了。

中海建筑一向以品质高、社区宜居性好著称，随着工程的推进，这些特质注入到了华山片区之中。

改造前

改造后