深圳市光明区某项目建设现场 每经记者 甄素静 摄 ‍

" 有啥笋盘赶紧发出来呀 "

" 有总比没有好，开始总比不开始好 "

" 政策到位了，就是等一个经济回暖的信号 "

" 短期是很大利好，能维持一两个月热度，长期待观察 "

被调侃谨慎到错过一波又一波机会的深圳，在楼市调控方面终于放出了大招。

11 月 22 日晚间，深圳市住房和建设局关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，通告显示，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现将我市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率 1.0 以上（含 1.0），且单套住房套内建筑面积 120 平方米以下（含 120 平方米）或者单套住房建筑面积 144 平方米以下（含 144 平方米）。

该通告自 2023 年 11 月 23 日起执行。

同日，据证券时报，深圳从 11 月 23 日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房 70%、非普通住房 80% 统一调整为 40%。

消息一经发布，日常冷寂的各个深圳地产群一下子活跃了起来。多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中是最大的。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭甚至在社交平台表示，接下去限购估计要松动了，北京上海还犹豫什么呢 ……‍‍‍‍‍

取消豪宅线

在该通告发布之前，深圳普通住宅认定标准执行的还是 2020 年 7 月发布的深建字〔2020〕137 号文。

其中具体的细化普通住房标准有三条，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积 120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积 144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于 750（含本数）万元。

也就是说，此次深圳普通住宅认定标准的调整为取消 750 万元豪宅线，主要利好的是此前总价在 750 万元以上的豪宅购房者。

按照乐有家研究中心计算，一套满 5 年、总价 770 万元的住宅，增值税以及附加税方面，政策前 38.16 万元，政策后为 0 元；个税方面，政策前 11.01 万元，政策后为 7.7 万元；契税方面，政策前 22.02 万元，政策后为 23.1 万元。

总的来看，在本次政策之后，上述几项交易税费将节省约 40 万元。

事实上，上一轮深圳楼市高开的行情亦始于税费调整。

2019 年 11 月 11 日之前，房产交易税费政策是根据《关于深圳市 2015 年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》执行的。

深圳市享受优惠政策的普通住房价格标准为，罗湖区每套总价 390 万元及以下，福田区每套总价 470 万元及以下，南山区每套总价 490 万元及以下，盐田区每套总价 330 万元及以下，宝安区每套总价 360 万元及以下，龙华新区每套总价 320 万元及以下，龙岗区每套总价 280 万元及以下，光明新区每套总价 250 万元及以下，坪山新区每套总价 200 万元及以下，大鹏新区每套总价 230 万元及以下。

彼时，一套价值 500 万元的房子被征税 30 万 -50 万元是很正常的情况，税费达到交易成本近 10%。

从 2019 年 11 月 11 日起，深圳二手房交易增值税新征收标准为小区容积率高于 1.0，建筑面积 144 平方米以下的住宅，满两年免征增值税。

此后深圳楼市一路走高，二手市场交易活跃，月成交最高时可过万套，新房亦是日光盘不断。

一线城市中力度最大

调整二套住房最低首付款比例方面，截至目前，记者查阅深圳市住建局官网、中国人民银行深圳市分行官网及微信公众号等多个渠道，未看到有正式文件发布。

记者联系采访了招商、建行、平安、浦发等多名银行工作人员，均向记者确认了该信息。建行工作人员表示，目前二套房最低比例可以是 4 成首付，" 我们已经发文了，可以做，只是之前房贷未结清情况下，二套房利率需要加 30BP"。

对于执行情况，有平安银行工作人员表示，一般是以进件审批时间为准，但是现在二套房（交易）数量不是特别多，没有放款，具体应该可以沟通。

多名中介人员也向记者确认了这一消息，表示现在二套不管普宅、非普宅都是 4 成首付，且无论之前贷款有没有结清均不影响。

某大型中介相关负责人士也向记者表示，目前没有文件，但银行已向他们确认。

两条政策发布之后，市场上关于其重磅与否开始讨论，且分为不同阵营。有观点认为，政策短期看是很大利好，能维持一两个月热度，长期仍需观察。

国家高端智库 CDI 研究员宋丁分析认为是重磅政策。