地盘说

　　集中供地新政实施后，未来的楼市将会何去何从？

　　✍️撰文 | 白若烟 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

　　山雨欲来风满楼。

　　距离6月3日郑州市首次集中供地的日子越来越近，坊间的各种扑朔迷离的猜想也越来越多。

　　到底哪个版本最接近真相？

　　1

　　一半是海水

　　一半是火焰

　　被点名的全国重点 22 城，已有 5 城陆续落地执行土拍“两集中”， 长春打响了第一枪，广州、重庆、无锡领跑。

　　长春作为集中供地的先遣军，首场土拍遇冷，房企拿地积极性不高。

　　3月15日挂牌51宗，撤牌11宗，供应量大幅减少。

　　其中，32宗底价成交，2宗流拍，仅6宗地块溢价成交，平均溢价率3.3%，比去年全年涉宅土地溢价率还低了1.3%，全国性房企参拍仅有中铁、万科、华润、保利4个大型房企，仅中铁和华润2家拿地，剩下的都是本地房企。

　　©长春首次集中出让溢价成交地块

　　通过“两集中”分散资金，控地价从而平抑房价的目的，似乎在长春得到了有效试验。

　　当然，剧情的跌宕起伏也同样存在。

　　这一点，在广州、重庆、无锡体现的淋淋尽致。

　　4月26日，广州为期两天的首场集中供地引爆市场，共挂牌48宗地块，流拍6宗，成功出让42宗，总成交金额达906亿元，近半数地块有溢价。

　　其中，黄埔黄陂HBPQ-A-6地，正式竞拍前30秒就已达到最高限价，转为摇号，报名企业34家，包括中海、龙光、保利、金茂、电建、朗诗、龙湖、华发、平安、中交、中铁、招商、华润等大牌房企，动用马甲超过300组，仅保证金就有1200亿，比起拍总价高出将近300亿！

　　©广州2021年第一批集中供地板块分布情况

　　某大型房企高管戏称：“竞价”变成了“竞马甲”，真是史上难得一见的疯狂。

　　4月28日，重庆启动首场为期两天的集中土拍，共挂牌46宗，全部成功出让，总成交金额634.6亿元，“万元”地块不断突破，平均溢价率高达44%。

　　©重庆第一批集中供地企业拿地情况

　　无锡与重庆行情类似，集中出让的16宗宅地全部成交，且所有地价全部触顶。

　　仁恒算首次进入无锡，而在无锡深耕多年的融创、万科、绿地香港、龙湖等房企在土拍战中表现勇猛纷纷斩获新地块。

　　市场表现十分火爆。

　　但值得注意的是，此次土拍每块地都设置了与区域价值相符的最高限价，且规定严格，禁止参拍开发商多马甲拍地，触顶后或摇号，或竞租赁住房面积。

　　©无锡首批集中供地拿地情况

　　4月的“两集中”土拍落下帷幕！

　　首轮“大考”的5个城市共出让174宗地块，其中166宗地块成交，8宗地块流拍，单月总成交额破2100亿元。

　　这几乎是一个全国房企销量榜十强的年销售额。

　　2

　　土地供应新常态

　　“两集中”土拍盛况还在轮番上演。

　　不难看出，通过这一轮的集中供地，端倪已现，对房企和市场影响巨大。

　　一、分化加剧。随处可见的分化，急剧的分化，甚至两极分化，这毫不夸张。

　　城市的分化，长春与重庆、广州等城市集中土拍的悬殊，一个抢破天、一个平如山；区域的分化，热点板块还是房企扎堆去抢，“不择手段”集中火力去争去抢，造就越来越热，甚至带动周边起伏。